【美国楼市大救援】 2018香港楼市崩盘始末

发布时间:2020-04-08 来源: 美文摘抄 点击:

     在美国经济风雨飘摇之际,小布什政府的救市措施能否救楼市于水火呢?      上周,美国政府终于出台了一揽子楼市救援方案。这对处于泡沫破裂中的美国楼市和众多“房奴”来说,无疑是一场及时雨。但在美国经济风雨飘摇之际,此举能否救楼市于水火呢?
  
  房市泡沫破裂根源
  
  在历时一年的美国次贷危机中,美国楼市一直是重灾区。
  一个最新的悲剧是:上周在马塞诸萨州,一位老妇人开枪自杀。因为欠债,她的房子即将被房贷公司收走。临死前,她给房贷公司的传真上写道:“当你们收回我房子时,我已死了。她留给丈夫和儿子的遗嘱上说:“用我的保险金来偿还房屋贷款。”
  据统计,像她情况类似的美国“房奴”,约有40万人。他们当初兴冲冲地举贷买房,事后证明是高位接盘的缺乏理性的行为,他们为此也付出了沉重代价。
  事实上,“次贷危机”之所以能爆发,就是祸起于美国房市泡沫的破裂。今天美国经济的困难,乃至世界经济面临的重大挑战,都直接或间接和美国房市泡沫破裂有关。
  房市泡沫破裂,使次贷危机愈演愈烈。在房市火爆之时,高风险、高收益的次级抵押贷款为金融机构带来滚滚钱财;但当房价急剧下跌,许多美国投资者沦为“房奴”,无力也拒绝还贷,美国房市的噩梦也开始了,次级贷款商大批破产,并进而冲击到正常的优级贷款。
  对美国老百姓来说,房价下跌,更意味着资产的缩水;荷包干瘪的结果,必然是消费开支下降。美国是消费驱动型社会,个人消费占GDP的三分之二,对经济的影响举足轻重。
  次贷危机的风险,更迫使银行收紧银根,这又导致市场流动性严重不足。信贷之于经济,犹如血液之于生命。如果个人和企业难以获得信贷,那么,消费和投资就难免受到抑制,并进而危及整个经济体的正常运行。
  事实上,随着危机的不断加深,次贷危机早已扩展到次贷以外领域,成为一场全球性金融危机。
  《华盛顿邮报》就认为,目前的金融风暴不仅涉及美国,也涉及众多海外投资者,是一场全球信贷风暴。比如,英国北石银行已因池鱼之殃已被英国政府国有化,“两房”形势恶化则又使许多养老基金以及外国投资者面临险境。
  次贷危机还在向纵深发展。7月初,加州Indymac银行因财政困难被联邦政府接管,成为美国历史上第三大倒闭银行。25日,又有两家小银行――内华达州的第一国民银行和加州的第一传统银行宣布破产。至此,今年以来美国已有7家银行破产倒闭。
  美国银行业监管部门――联邦储蓄保险公司主席希拉?贝尔警告说,更多美国银行可能面临破产危险,在美国大约8500家银行中,今年第一季度有90家银行出现在“有问题机构”名单上。
  美联储连续7次降息提振经济,又导致美元贬值,进而成为石油、粮食等国际大宗产品价格迭创新高的重要原因。世界许多经济体在遭受美国次贷危机池鱼之殃的同时,还不得不面临通胀上行带来的风险。油价和粮价的飙升,更使许多国家陷入动荡。
  世界金融市场为此剧烈动荡。按照世界银行的说法,“2007年8月开始的金融市场危机已发展成‘大萧条’时期以来最严重的金融震荡”。
  美国财长保尔森和美联储主席伯南克也承认,尽管挑战多多,但房市降温,则是美国经济面临的最大威胁。
  近来美国两大房贷融资公司――房利美和房地美陷入困境,更使美国房市和金融体系有崩盘的危险。
  
  救的是信心
  
  美国房市“大救援”,总额约在3000亿美元,可以分为多个方面。
  核心部分,也是最紧迫的,则是帮助“两房”走出困境。根据该法案,美国财政部将可向“两房”提供足够信贷,必要时并可出资购买“两房”的股票。
  此外,为帮助40万房子即将要没收的“房奴”,美国政府将提供110亿美元,帮助他们将无力偿还的次级房贷转成30年固定利率贷款。
  为促进房地产走出困境,该法案还将提高房贷最高限额标准,并向购房者提供总计150亿美元的购房退税,第一次购房者最高可得到7500美元的退税。
  美国房市救援法案,但很大程度上也只是一次信心救助,因为总共3000亿美元的救助计划对庞大的美国房市来说,只是九牛一毛;7500美元的退税对动辄几十万美元的房价来说,也只是很小的刺激。
  美国财长保尔森也表示,政府提供救助,意在增强市场信心,而且,一些救助金额很可能不会付诸实施。
  美国国会预算局的此前报告就认为,在“两房”问题上,美国政府可能会耗资250亿美元,但考虑到“两房”的经营状况可能发改变,到2009年救助法案过期前,美国政府有50%的可能不用实施该方案。
  因为,有了政府的担保,“两房”就可以继续向投资者融资,如果它们能够融到足够的资金,政府自然就没有雪中送炭的必要。
  但政府又不能无所作为,国会预算局局长彼得?欧尔萨格就指出,由于市场普遍认为政府将对“两房”进行救助,如果不通过相关法案,将产生“严重”后果。
  Wachovia银行经济学家盖瑞?萨耶尔认为,该法案是积极的举动,因为如果美国房市继续下滑,将使更多购房者和房贷机构陷入困境。在美联储已不存在降息空间的情况下,该法案将可望使房市恢复稳定。
  美联储最大的法宝就是利率调整,为应对次贷危机,美联储一年来连续7次降息,将利率由5.25%降到了2%。但现在,美联储也已经力不从心。伯南克在国会就说,美联储决策面临“严峻考验”,因为经济下行风险和通胀上行风险同时存在。
  
  在通胀上行风险急剧增加的压力下,美联储更要紧的可能已不是降息,而是加息。不然,如果通胀加剧,美国经济就有陷入“滞胀”风险。
  在这种情况下,政府主动救助房市,增强民众信心,可能也是美国政府为防止经济陷入衰退的最重要、也是最可行的方案。
  民主党众议员理查德?尼尔(Richard Neal)说:“如果该法案能够促进房市恢复生机,并使沮丧的房主们获得安全,那我们就看到了希望:也许美国经济会做出正面回应并回到良性轨道。”
  
  政府被绑架后的无奈之举
  
  救市,自然得到华尔街的欢迎,对40万美国“房奴”来说,无疑也是雪中送炭。
  但对美国纳税人来说,未必就是一件好事。因为政府救市,用的是纳税人的钱,大多数纳税人不可能直接受益。按照市场经济的原理,一些投资者高价购房,本身就应该承担带来的风险,而不能指望政府来帮助他们脱困。
  尤其是在救市法案中,有一条是社区救援,即拨款39亿美元,帮助购买因丧失抵押权而被银行收回的房屋。布什一度打算否决该条款,理由是该条款实际收益者是拥有两套住房以上的房主。但为了使法案得到民主党的同意,布什最终决定妥协。
  更具争议的,还是集中在“两房”问题上。一些经济学家就认为,“两房”现在的困境,完全是过度投机的结果,其管理层和股东,理应为两房目前的危机负责,而不应将损失转嫁到纳税人头上。
  投反对票的共和党众议员萨姆?约翰逊就说,“房市垮了,并不意味着我们就必须违背原则地为政府埋单举动放行。”
  众院共和党领导人约翰?博赫纳尔说,现在的问题完全是投机商造成,但政府却要为他们的行为花费纳税人成百上千亿美元,他感到非常“失望”。
  对于在次贷危机上负有重要责任的华尔街,布什感到非常不满。因为正是华尔街的各种金融衍生品,使房市危机不断蔓延,并最后外溢至实体经济。
  但“两房”太重要了,政府救助也是别无办法。别说真是250亿美元,就是2500亿美元,可能美国政府也只能硬着头皮上阵。
  美国智库“环球洞察”经济学家布拉瑞?伯秀纳认为,稳定“两房”完全是“被迫性”举动,虽然国会预算局认为最终耗资不会超过250亿美元,但在当前各种经济风险夹杂的环境,美国政府如果应对不慎,耗资很可能会突破1000亿美元。
  “两房”危机或者整个房市危机,对美国政府的一个重要教训,就是缺乏对相关金融机构和衍生品的监管,导致最终市场失序,并造成“赚钱私有化,风险社会化”这种骑虎难下的结局。
  美国前劳工部长罗伯特?赖克就说,让市场最为担心的是,当政府出手挽救两大巨头时,高管们似乎不必为自己的冒险之举负责,同时仍可以借助纳税人的钱维持高薪。
  “我们创造了最糟糕的公费资本主义。”赖克说,“个人获得利益,公众遭受损失”。
  
  社会主义味道的救助
  
  好在救助“两房”的具体举措,现在还属于“引而不发”,不然,这种政府计划干预手段,引发的争议将更多。
  美国经济战略研究所所长克莱德?克里斯托维茨就说,政府现在的手段有社会主义的味道。“他们试图拿出一个应急措施,但这种应急方案实际上是一种国有化措施,但看起来不像国有化,这种模棱两可的办法向金融机构提供充分的信用担保,表示如果出现风吹草动,政府将插手,但政府又不直接干预。”他说。
  他认为,美国政府目前的做法,就是稳住大头,比如像房利美和房地美这样的巨无霸公司,政府会出资救助,避免危机扩散;至于其他中小公司,政府只能遵循市场规律,让它们自负盈亏、自生自灭,实现市场的优胜劣汰。
  当然,从美国整体经济和世界经济角度看,美国救市得大于失。
  保尔森指出,“两房”与全球各大金融机构相互关联,在其持有或担保的5万多亿美元住房抵押贷款中,大约有3万亿美元为美国金融机构持有,另有约1.5万亿美元为外国投资者持有。如果两房垮台,对金融市场稳定和世界经济将会产生灾难性影响。当然,美国也会面临主权评级下降的风险,并对美元的国际地位产生根本性的影响。
  按照美国政府的预测,随着一系列救市措施辅助实施并发挥作用,美国经济将不会陷入衰退,并在2009年复苏。但这是最乐观的估计,悲观的估计是,美国经济已经陷入衰退。美国政府更新的数据显示,去年第四季度经济下降了0.2%,这也是上次经济衰退以来最糟糕的表现。
  当然,对于“衰退来了”的警报,美国人也自我调侃:在过去6次经济衰退中,经济学家“成功预测到了10次”。
  美国经济前景不明,对世界经济也造成了重压,对中国经济则构成了严峻的挑战。但美国最近的救援房市举动,对中国投资者来说,还是一个重大利好消息。
  根据美国相关部门披露的数据,中国持有的“两房”债权达数千亿美元,如果“两房”垮台,中国外汇储备将面临巨额损失。“两房”危机尽管暂时得到缓解,但它也提醒中国,在美投资也存在巨大风险,宜未雨绸缪降低可能的风险。

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